فهرست
در مراکز شهرها، بسیاری از اماکن تجاری در حال تعطیلی هستند. مغازهها، دفاتر و مطبها خالی ماندهاند، در حالی که تقاضا برای اقامتگاههای مبله به شدت افزایش یافته است. برای صاحبان املاک، ایده تبدیل اماکن تجاری خود به اقامتگاههای اجارهای Airbnb جذاب است: این کار ضمن ایجاد درآمد منظم، به املاک خالی جان تازهای میبخشد.
اما این پروژهای نیست که بتوان آن را فیالبداهه انجام داد. در فرانسه، این پروژه تابع قوانین خاص قانونی و شهرسازی است: تغییر کاربری، مجوز شهرداری، رعایت الزامات فنی، مالیات مناسب... همه مراحلی که باید به ترتیب صحیح دنبال شوند.
این راهنما از Lavie Maison به شما کمک میکند تا بفهمید چگونه میتوانید به صورت قانونی اماکن تجاری را به اقامتگاه مبله توریستی تبدیل کنید، چه مراحلی را باید طی کنید و چگونه میتوانید بدون هیچ گونه خطای قانونی، آن را به یک سرمایهگذاری سودآور تبدیل کنید.
پاسخ مثبت است... اما نه بدون قید و شرط. قانون این نوع تبدیل را به شدت تنظیم میکند تا تعادل بین مسکن و فعالیتهای اقتصادی حفظ شود.
هر ملک دارای یک کاربری مشخص است: تجاری، حرفهای یا مسکونی. تغییر کاربری از یک ملک به ملک دیگر، همانطور که در قانون ساختمان و مسکن (ماده L.631-7) پیشبینی شده است، نیاز به مجوز تغییر کاربری دارد. به عبارت دیگر، اماکن تجاری فقط با تأیید شورای محلی میتوانند به مسکن تبدیل شوند - و در Airbnb اجاره داده شوند.
این قانون مانع از آن میشود که مراکز شهر مغازههای خود را به نفع فعالیتهای توریستی از دست بدهند.
در پاریس، تبدیل اماکن تجاری به اقامتگاههای مبله توریستی نیاز به مجوز با پرداخت غرامت دارد: به ازای هر متر مربع تبدیل شده، باید اقامتگاه معادل آن در جای دیگری ایجاد شود. سایر شهرهای بزرگ مانند لیون، بوردو و نیس نیاز به مجوز قبلی یا سهمیه دارند. در شهرهای کوچکتر، این رویه اغلب انعطافپذیرتر است و یک اظهارنامه ساده کافی است.
برخی از مقررات مربوط به آپارتمانها، تبدیل اماکن تجاری به املاک مسکونی را ممنوع میکند، به ویژه در ساختمانهایی که منحصراً برای اهداف حرفهای یا بورژوایی استفاده میشوند. املاک واقع در مناطق حفاظتشده نیز نیاز به تأیید هیئت بررسی معماری فرانسه (Architectes des Bâtiments de France) دارند. در نهایت، یک اجاره تجاری ممکن است هرگونه تغییر کاربری را ممنوع کند. بنابراین قبل از سرمایهگذاری، لازم است سازگاری قانونی ملک بررسی شود.
تبدیل اماکن تجاری به اقامتگاه مبله شامل یک فرآیند اداری خاص است: مجوز تغییر کاربری، تغییر هدف و اعلام اقامتگاه توریستی.
این مجوز در تمام شهرهایی با بیش از ۲۰۰۰۰۰ نفر جمعیت اجباری است و میتوان آن را از شهرداری دریافت کرد. این درخواست شامل نقشهها، شرح ملک و در پاریس، پیشنهاد غرامت است. بدون این مجوز، اجاره غیرقانونی است و جریمههای سنگینی در پی دارد.
این فرآیند تابع قانون برنامهریزی شهری است. اماکنی که به عنوان «تجاری» طبقهبندی شدهاند، باید به عنوان «مسکونی» طبقهبندی شوند. بسته به ماهیت کار، یا باید یک اظهارنامه اولیه یا مجوز ساخت ارائه شود. یک معمار میتواند به اطمینان از مطابقت پروژه با مقررات کمک کند.
پس از تکمیل تبدیل، ملک باید به عنوان یک اقامتگاه توریستی مبله ثبت شود تا شماره ثبت دریافت کند. این شماره در پلتفرمهایی مانند Airbnb و Booking.com اجباری است. این شماره به شورای محلی اجازه میدهد تا بر اجارههای کوتاهمدت نظارت داشته باشد و مالیات توریستی را جمعآوری کند.
یک اقامتگاه Airbnb باید همان استانداردهای راحتی و ایمنی یک خانه معمولی را داشته باشد.
محل اقامت باید حداقل ۹ متر مربع فضای زندگی، ارتفاع سقف ۲.۲۰ متر، دریچهای به بیرون و تأسیسات الکتریکی مطابق با استانداردها را ارائه دهد. زیرزمینهای بدون پنجره شامل این قانون نمیشوند.
تهویه، نور طبیعی، تهویه و مصالح مقاوم در برابر آتش الزامی است. اماکن تجاری سابق اغلب برای رعایت استانداردها نیاز به نوسازی کامل دارند.
ایجاد آشپزخانه، حمام، عایقبندی، شبکههای آب و برق و غیره. فراتر از الزامات قانونی، چالش، فراهم کردن فضایی منسجم، روشن و راحت مطابق با روح ... است. Lavie Maison.
در پاریس، تغییر کاربری با پرداخت غرامت اجتنابناپذیر است. هر متر مربعی که تبدیل میشود باید با ایجاد یک مسکن معادل جبران شود. مجوز به صورت اسمی و مرتبط با ملک است.
لیون، بوردو، نیس، انسی... چندین شهر اجاره فصلی را برای اقامتگاههای اصلی به ۱۲۰ روز در سال محدود میکنند و برای اقامتگاههای توریستی مبله سهمیه تعیین میکنند.
اجاره بدون مجوز میتواند منجر به جریمهای تا سقف ۱۰۰۰۰۰ یورو برای هر ملک شود. شهرداریها، به ویژه در پاریس، مرتباً بازرسیهایی انجام میدهند.
یک ملک تجاری با موقعیت مکانی مناسب میتواند 30 تا 50 درصد درآمد بیشتری نسبت به اجاره بلندمدت ایجاد کند. مسافران از املاک منحصر به فرد و مجهز قدردانی میکنند.
درآمد اجاره به عنوان درآمد صنعتی و تجاری (BIC) طبقهبندی میشود.
میکرو-بیآیسی: ۵۰٪ تخفیف (یا ۷۱٪ در صورت ثبت ملک در فهرست املاک).
LMNP (رژیم واقعی): کسر هزینههای واقعی (کار، بهره، اثاثیه).
بسته به شرایط ملک، برای هر متر مربع ۱۰۰۰ تا ۲۵۰۰ یورو در نظر بگیرید. سودآوری به موقعیت مکانی، رعایت قوانین و مدیریت اجاره بستگی دارد.
آنها تضمین میکنند که پروژه با مقررات مطابقت دارد، نقشهها را بهینه میکند و از رعایت استانداردها اطمینان حاصل میکند. معمار، امکانسنجی و کیفیت زیباییشناسی ملک را تضمین میکند، در حالی که مدیر پروژه بر کار نظارت دارد تا ملکی سازگار، کاربردی و هماهنگ ارائه دهد.
یک وکیل متخصص، مراحل قانونی را تضمین و قوانین آپارتمان را تأیید میکند. دفتر اسناد رسمی بر فروش مجدد یا حق ارتفاق نظارت دارد.
A سرویس دربان مانند Lavie Maison مدیریت لجستیک روزانه: پذیرش، نظافت، قیمتگذاری و رضایت مهمان. این کلید بازگشت پایدار کالا و تجربهای ممتاز برای مشتری است.
تبدیل اماکن تجاری به اقامتگاههای Airbnb شامل برنامهریزی شهری، مسائل حقوقی و سرمایهگذاری میشود. در صورت آمادهسازی مناسب، میتواند به املاک بلااستفاده ارزش افزوده داده و درآمد پایدار ایجاد کند.
راز یک پروژه موفق در سه نکته نهفته است: رعایت قانون، طراحی فضایی سازگار و سپردن مدیریت به متخصصان. این ترکیب دقت و ظرافت است که Lavie Maison قهرمانان، ارائه خدمات اجارهای سطح بالا، یکپارچه و مسئولانه.