فهرست
فضای اداری خالی در شهرهای بزرگ در حال افزایش است، در حالی که تقاضا برای اقامت کوتاه مدت مبله همچنان رو به افزایش است. در پاریس، لیون و بوردو، بسیاری از مالکان در حال بررسی ... تبدیل دفاتر سابق خود به آپارتمانهای Airbnb.
اما بین مقررات سختگیرانه، رویههای اداری و مسائل مربوط به سودآوریاین پروژه نیازمند آمادهسازی دقیق است. تغییر کاربری، مجوز شهرداری، رعایت ضوابط مسکن، مالیات: هر گام برای دستیابی به تحولی قانونی، سودآور و پایدار، اهمیت دارد.
در این راهنما ، Lavie Maison توضیح میدهد که چگونه یک دفتر کار را به Airbnb تبدیل کنید، قوانینی که باید بدانید، کارهای ضروری مربوطه و شرایط سودآوری برای یک پروژه امن و موفق.
در شهرهای بزرگ فرانسه، هزاران متر مربع فضای اداری خالی مانده است. این فضاها، که اغلب در مکانهای درجه یک قرار دارند، فرصتی نادر برای مالکان هستند: تبدیل آنها به اقامتگاههای مبله توریستی با بازدهی بالا. این روند دو چالش را برطرف میکند: استفاده بهینه از داراییهای کم استفاده و تطبیق شهرها با شیوههای جدید زندگی.
یک دفتر کار قدیمی میتواند تبدیل به دارایی بسیار سودآوردر جایی که یک فضای خالی هیچ درآمدی ایجاد نمیکند، یک تغییر کاربری خوب برنامهریزیشده میتواند اقامتگاه مبله جذابی ایجاد کند که برای مسافران تجاری یا تفریحی مناسب باشد. تغییر کاربری یک دفتر کار به معنای دادن یک عملکرد مسکونی جدید به یک مکان مرکزی است، در حالی که ارزش دارایی آن را افزایش میدهد و به احیای بافت شهری کمک میکند.
بازار اجاره فصلی در شهرهای بزرگ توریستی همچنان پررونق است. یک ساختمان اداری سابق که به یک ساختمان اداری تبدیل شده است. میتواند بازده ناخالص ۸ تا ۱۲ درصد ارائه دهد، بسیار بالاتر از اجاره بلندمدت. در صورت رعایت مقررات، این استراتژی به شما امکان میدهد سبد املاک و مستغلات خود را متنوع کنید و به لطف انعطافپذیری مدل Airbnb، سودآوری را بهینه کنید.
پاریس، بوردو، لیون و نیس به شدت آسیب دیدهاند کمبود اقامتگاه مبله با کیفیتمسافران به دنبال آپارتمانهای مجهز و راحت واقع در محلههای مرکزی هستند: دقیقاً همان چیزی که بسیاری از دفاتر سابق داشتند. بنابراین، این تبدیل، تقاضای واقعی را برآورده میکند و به کاهش نرخ خالی بودن واحدهای تجاری کمک میکندضمن بهبود بازار اجاره.
تبدیل یک دفتر به محل اقامت مبله مستلزم رعایت هر دو قانون شهرسازی و قانون ساختمان است.
دو رویه متمایز وجود دارد: تغییر کاربری و تغییر هدفبسته به ماهیت پروژه، این موارد ممکن است مکمل یکدیگر باشند.
تغییر کاربری مربوط به عملکرد قانونی محل است. یک دفتر کار، مسکن نیست؛ برای اینکه به چنین مکانی تبدیل شود، مجوز شهرداری لازم است در شهرهایی با بیش از ۲۰۰۰۰۰ نفر جمعیت و در حومههای داخلی پاریس. در پاریس، این مجوز توسط اداره مسکن و زیستگاهگاهی اوقات جبران خسارت لازم است: تبدیل اماکن غیرمسکونی در جای دیگر به مسکن دائمی به منظور حفظ تعادل بین مسکن و فعالیت اقتصادی.
تغییر کاربری تابع ضوابط است طرح برنامهریزی شهری محلی (PLU)این شامل تغییر نوع کاربری یک ساختمان میشود: از یک دفتر به یک ملک مسکونی.
این فرآیند ممکن است نیاز به اعلام قبلی یا یک مجوز ساخت و سازبسته به مقیاس کار (دهانهها، سازهها، نماها و غیره). مشاوره با یک معمار یا وکیل متخصص در برنامهریزی شهری به شما کمک میکند تا این مرحله به راحتی پیش برود.
قوانین از شهری به شهر دیگر متفاوت است:
این مجوزها عبارتند از مختص ملک و مالک آن، هرگونه تغییر در آینده نیاز به درخواست جدید دارد.
قبل از اجاره ملک، تشریفات متعددی رعایت مقررات را تضمین میکند.
برای تکمیل توسط اداره شهرسازی:
همچنین قوانین آپارتمان را بررسی کنید: برخی از بندهای آن ممکن است استفاده مسکونی یا اجاره فصلی را ممنوع کند.
کارهایی که سازه را تغییر میدهند، نیاز به اظهارنامه اولیه یا مجوز ساخت دارند. این مجوز تضمین میکند ایمنی، بهداشت و انطباق از مسکن آینده.
دخالت یک معمار تضمین میکند که استانداردها به درستی اجرا میشوند (برق، تهویه، عایقبندی، ارتفاع سقف).
پس از اتمام کار، ملک باید در شورای محلی ثبت شود تا ... یک شماره ثبتکه در پلتفرمهایی مانند Airbnb یا Booking اجباری است.
سپس مالک آنها را انتخاب میکند رژیم مالیاتی: micro-BIC یا LMNP. بدون این تشریفات، اجاره غیرقانونی است و مشمول جریمه میشود.
تأسیسات برقی، تهویه و ایمنی در برابر آتش باید مطابق با استانداردهای مسکونی باشند. ارزیابی اولیه به شما امکان میدهد کارهای لازم را برنامهریزی کنید.
طرح باید شامل موارد زیر باشد:
هر فوت مربع باید بهینه شود تا تجربهای یکپارچه و راحت برای ساکنان آینده فراهم شود.
از آنجایی که دفاتر اداری برای استفاده مسکونی طراحی نشدهاند، عایق کاری موثر برای راحتی، آرامش و بهرهوری انرژی ضروری است.
در پاریس، هرگونه تبدیل به اقامتگاه توریستی نیاز به مجوز تغییر کاربری و گاهی اوقات پرداخت غرامت دارد.
این اقدام با هدف برای حفظ موجودی مسکن مسکونی در مواجهه با افزایش اجاره بهای گردشگری.
آنها شامل تبدیل سایر اماکن تجاری به مسکن دائمی میشوند.
این محدودیت هزینه پروژهها را در پاریس افزایش میدهد اما در شهرهایی مانند ... انعطافپذیرتر باقی میماند. بوردو or لیون.
از آنجا که قانون لو مور (2024)جریمهها میتوانند به ... برسند €100,000 و منجر به تعلیق فعالیتهای تجاری شود.
بازرسیها مکرر هستند: رعایت قانون به معنای محافظت از سرمایهگذاری شماست.
اجارههای کوتاهمدت میتوانند درآمد ایجاد کنند بازده ناخالص ۸ تا ۱۲ درصددر مقایسه با ۴ تا ۶ درصد برای اجارههای سنتی. با این حال، هزینههای نوسازی و مدیریت باید پیشبینی شود.
درآمد Airbnb کمتر از ... است BIC دسته بندی:
میکرو-بیک: 50٪ کمک هزینه.
LMNP یا بهتر بگویمکسر هزینهها و استهلاک. انتخاب روش به میزان درآمد و استراتژی مدیریت دارایی بستگی دارد.
اجاره Airbnb سودآوری بیشتری ارائه دهید اما به مدیریت فعال نیاز دارند. اجارههای بلندمدت پایدارتر و کمتر محدودکننده هستند. انتخاب درست به این بستگی دارد مشخصات مالک و شهر هدف.
آنها تضمین انطباق فنی و افزایش مساحت سطح، که امتیازی برای جذب گردشگران است.
آنها ایمن میکنند مجوزهای اداری و معاملات مرتبط برای تبدیل یا فروش مجدد ملک.
سپردن مدیریت اجاره به یک خدمات تخصصی دربان مانند Lavie Maison به شما امکان میدهد درآمد را به حداکثر برسانید، یک تجربه عالی را تضمین کنید و امور لجستیک (نظافت، پذیرش، تعمیر و نگهداری) را به دیگران واگذار کنید.
وقتی به درستی آماده شوید، تبدیل یک دفتر کار به اقامتگاه Airbnb میتواند به یک استراتژی املاک و مستغلات با ارزش افزوده بالا تبدیل شود.
موفقیت بر سه پایه استوار است: رعایت مقررات، کیفیت کار و مدیریت حرفهای.
با حمایت از Lavie Maisonهر فضای خالی میتواند به اقامتگاهی زیبا و با کارایی بالا تبدیل شود که طراحی، راحتی و سودآوری پایدار را با هم ترکیب میکند.